三中全會(huì)未談房地產(chǎn)調(diào)控 回歸市場(chǎng)化是大方向

  11月12日， 中共十八屆三中全會(huì)公報(bào)全文刊發(fā)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公報(bào)”)。

  查看全文發(fā)現(xiàn)，“公報(bào)”并未提及房產(chǎn)稅等有關(guān)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，但卻多次提及促進(jìn)市場(chǎng)化。

5000多字的公報(bào)中，“市場(chǎng)”一詞出現(xiàn)了20多次。

  “作為黨的會(huì)議，三中全會(huì)不會(huì)提及具體到房地產(chǎn)的相關(guān)改革方案。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，但是在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場(chǎng)化是一個(gè)大方向。

通過(guò)多方了解，住建部、發(fā)改委等部委參與制定的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的方案，亦強(qiáng)調(diào)通過(guò)土地、財(cái)稅等相關(guān)制度的改革，建立房地產(chǎn)調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)化。

不過(guò)，一位接近住建部的人士向記者介紹，長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，不可能一蹴而就。其中，被視為長(zhǎng)效機(jī)制重中之重的房產(chǎn)稅短期不會(huì)大面積鋪開(kāi)，短期來(lái)看，地方政府的財(cái)權(quán)仍將以土地財(cái)政為主。

  但相關(guān)準(zhǔn)備工作也在進(jìn)行。上述接近住建部人士進(jìn)一步介紹，目前高層在做頂層設(shè)計(jì)中，已經(jīng)開(kāi)始考慮對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅獲取立法支持。

  與此同時(shí)，保障房的管理完善被學(xué)者反復(fù)提及。據(jù)了解，市場(chǎng)化方向是住房保障制度頂層設(shè)計(jì)的一大原則。

房產(chǎn)稅開(kāi)征的障礙與準(zhǔn)備

  上述接近住建部的人士表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會(huì)大幅推開(kāi)，核心是取決于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況。

  曾參加房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)研的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，涉及到房產(chǎn)的稅制改革方案，不簡(jiǎn)單是房產(chǎn)稅的開(kāi)征，還應(yīng)該涉及到整個(gè)住房市場(chǎng)的狀況，建立疏堵結(jié)合的稅制方案。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前，住房市場(chǎng)的主要矛盾，從絕對(duì)短缺轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶狻⒉粎f(xié)調(diào)和不可持續(xù)。

  在此背景下，秦虹認(rèn)為，政府抑制投資和投機(jī)性需求的政策措施，短期內(nèi)還將持續(xù)，因?yàn)樗晒Φ亟档土送顿Y性購(gòu)房者數(shù)量，使自住性購(gòu)房群體購(gòu)房壓力減小。

  實(shí)際上，如果希望通過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)稅收去調(diào)控整個(gè)市場(chǎng)，胡志剛認(rèn)為，需要制定一個(gè)疏堵結(jié)合的稅制方案，而不僅是一個(gè)針對(duì)保有環(huán)節(jié)開(kāi)征的房產(chǎn)稅種。

  首先，須全面摸清城市房地產(chǎn)各類(lèi)資源、摸清供需、摸清空置，做到心中有數(shù)。

  在此基礎(chǔ)上，胡志剛表示，在制度設(shè)計(jì)上，應(yīng)將投機(jī)市場(chǎng)遺留的空置房有效疏導(dǎo)到租賃市場(chǎng)上，對(duì)既不轉(zhuǎn)讓又不居住的空置房、閑置房(包括開(kāi)發(fā)商手上超過(guò)一定年限的庫(kù)存房)征收房產(chǎn)稅。

  除了考慮到當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)狀之外，中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林表示，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開(kāi)征還由于法律和現(xiàn)實(shí)操作上的障礙。

 “我國(guó)土地不是私有制，在建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中，已經(jīng)交了很多稅，再征稅有重復(fù)征稅的嫌疑，此外，房產(chǎn)稅開(kāi)征缺乏上層的立法支持，在推進(jìn)過(guò)程中，面對(duì)重重阻礙。” 符啟林如是介紹。

  在胡志剛看來(lái)，解決問(wèn)題的唯一辦法是，建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開(kāi)展房地產(chǎn)稅制綜合改革。

  實(shí)際上，上述接近住建部的人士介紹，目前高層在做頂層設(shè)計(jì)中，已經(jīng)開(kāi)始考慮對(duì)于房產(chǎn)稅開(kāi)征，獲取立法支持。

  賈康也認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，“房產(chǎn)稅”立法還是非常必要，不過(guò)先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計(jì)和積極立法時(shí)，允許摸著石頭過(guò)河，在肯定上海、重慶試點(diǎn)的前提下，形成某些基本共識(shí)后逐漸往前推，未來(lái)有條件時(shí)，制定相關(guān)法律。”

  從現(xiàn)實(shí)操作層面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅開(kāi)征還存在技術(shù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)方面的缺失，上述接近住建部的人士介紹，目前來(lái)看，個(gè)人住房信息系統(tǒng)尚未完善，就已建的個(gè)人信息系統(tǒng)來(lái)看，也存在很多不足，“首先，這里面不含家庭背景，只有個(gè)人信息，不是家庭信息;另外，除了住房以外，還沒(méi)有和公安、民政、稅務(wù)等相關(guān)接口對(duì)接。”

  “個(gè)人住房尚未查證，房產(chǎn)稅開(kāi)征在操作層面尚有一定難度。”該人士稱(chēng)。

住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)

  房產(chǎn)稅推進(jìn)雖然面對(duì)重重障礙，在賈康看來(lái)，卻是一個(gè)大方向，考慮到當(dāng)前住房資源不平衡的問(wèn)題，房產(chǎn)稅改革背景下，特別需要注意的是住房雙軌統(tǒng)籌框架。

  賈康說(shuō)，3600萬(wàn)套保障房任務(wù)開(kāi)建，解決基本住房資源不足，就是樓市調(diào)控頂層設(shè)計(jì)的托底安排，“在轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控上，如果托底基本到位，那么商品房房?jī)r(jià)波動(dòng)，就不會(huì)造成太有殺傷力的影響。”

  實(shí)際上，針對(duì)目前被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的保障性住房建設(shè)也在探討市場(chǎng)化路徑。

  住建部的一位人士亦向本報(bào)記者介紹，目前住建部牽頭，涉及發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、農(nóng)業(yè)部、民政部等多個(gè)部委正在籌備住房保障的頂層設(shè)計(jì)，對(duì)多年住房保障的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，并從保障的范圍、方式、機(jī)制、目標(biāo)和原則出發(fā)進(jìn)行完善。

  “保障房建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)制度完善的一個(gè)基本原則是堅(jiān)持市場(chǎng)化。”上述住建部的人士介紹。

  從運(yùn)營(yíng)管理的市場(chǎng)化路徑探索上，上述住建部住房保障司人士表示，廉租房和公租房的統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行和分類(lèi)使用是一個(gè)方向。

  所謂的租賃住房的并軌運(yùn)行，即實(shí)行“租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)”，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼。合理確定公租房租金水平，通過(guò)在公租房項(xiàng)目中配建一定比例的商業(yè)用房等多種措施，充實(shí)運(yùn)行管理資金，使公租房可持續(xù)運(yùn)行。

  上述人士介紹，根據(jù)住建部的調(diào)查，公租房和廉租房?jī)H僅是保障對(duì)象不一樣、房租不一樣，管理基本上差不多，這兩類(lèi)租賃房，80%、90%都不是政府在組織管理，有的還是企業(yè)化管理。

  “在租賃房并軌運(yùn)行后，可以通過(guò)相關(guān)制度吸引社會(huì)組織參與運(yùn)行，促進(jìn)租賃房的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化管理。”上述住建部住房保障司的人士透露，租賃房的租賃收入以及商業(yè)設(shè)施的營(yíng)收，可以用于補(bǔ)充保障性住房小區(qū)的運(yùn)行和維護(hù)。

  上述住建部住房保障司的人士亦表示，上述租賃房并軌的思路有望形成方案，并將在2013年住建部年度會(huì)議上被強(qiáng)調(diào)，要求各地逐漸擴(kuò)大并軌范圍。

  另外，從長(zhǎng)線來(lái)看，按照住建部的設(shè)想，上述人士進(jìn)一步透露，“隨著住房供求關(guān)系基本均衡，住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充分，未來(lái)住房保障將從實(shí)物保障逐漸過(guò)渡到貨幣補(bǔ)貼為主。”

  不過(guò)，上述負(fù)責(zé)人亦表示，貨幣補(bǔ)貼方式的推出的前提條件是住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充分。

  “從國(guó)外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達(dá)到1.1∶1后，住房供求關(guān)系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國(guó)目前住房套戶比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補(bǔ)貼為主實(shí)施住房保障的條件。”上述住建部住房保障司的人士說(shuō)。